Co oznacza Reforma rynku najmu krótkoterminowego 2026?
W 2026 roku planowane są istotne zmiany w regulacjach dotyczących najmu mieszkań na krótki okres. Najważniejszy zamysł reformy to uznanie tego rodzaju najmu za usługę hotelarską, co diametralnie odmienia jego dotychczasową kwalifikację prawną. Nowe podejście ma ogromne znaczenie zarówno dla osób wynajmujących nieruchomości, jak i platform umożliwiających wynajem.
Istotna modyfikacja to odejście od postrzegania najmu krótkoterminowego jako typowego najmu mieszkalnego. Od tej pory będzie on traktowany jak świadczenie usług zakwaterowania, zbliżone do działalności hotelarskiej. Taka klasyfikacja wpłynie bezpośrednio na obowiązki właścicieli i sposób funkcjonowania serwisów pośredniczących.
Jedną z ważniejszych innowacji będzie utworzenie centralnego rejestru najmu krótkoterminowego, co umożliwi skuteczniejsze monitorowanie tego segmentu rynku. Zarejestrowanie każdego lokalu stanie się obowiązkiem, dzięki czemu państwo zyska lepszy wgląd w skalę działalności i możliwość egzekwowania przepisów.
Na wynajmujących czeka również więcej formalności – pojawią się dodatkowe wymogi administracyjne oraz konieczność dostosowania mieszkań do standardów bezpieczeństwa obowiązujących w hotelach. W rezultacie poprawi się ochrona osób korzystających z takich usług, a poziom oferowanych warunków wzrośnie.
Zmiany mają na celu uporządkowanie dynamicznie rosnącego, ale do tej pory słabo uregulowanego rynku. Reforma zakłada model łączący elementy najmu krótkoterminowego i długoterminowego, co lepiej odzwierciedli realia i potrzeby branży.
Zaproponowane rozwiązania mają wejść w życie w 2026 roku, dając uczestnikom rynku czas na przygotowanie się do nowej rzeczywistości. Ostatecznie poprawi to przejrzystość i organizację całego sektora najmu na krótkie terminy.
Dlaczego rząd planuje reformę rynku najmu krótkoterminowego?
Rynek najmu krótkoterminowego w Polsce dynamicznie rośnie, jednak brak przejrzystych regulacji powoduje liczne trudności. Rząd przygotowuje gruntowną reformę, ponieważ dotychczasowe zasady są niejasne, a cały sektor funkcjonuje na pograniczu prawa. Resort Rozwoju i Technologii szacuje, że ponad 100 tysięcy mieszkań jest wynajmowanych turystom, często bez ujednoliconych norm.
Planowane zmiany mają poprawić poziom bezpieczeństwa osób korzystających z apartamentów na wynajem krótkoterminowy. Wprowadzone zostaną wymogi dotyczące:
- stosowania zabezpieczeń przeciwpożarowych,
- montowania systemów alarmowych,
- innych rozwiązań chroniących lokatorów.
Reforma wynika także z problemów mieszkańców dużych miast. W Warszawie, Krakowie czy Gdańsku coraz więcej lokali jest przekształcanych na krótkoterminowy wynajem, co:
- winduje ceny mieszkań,
- utrudnia życie stałym rezydentom,
- często wypycha ich z centrów miast.
Dane GUS pokazują, że w popularnych turystycznie dzielnicach aż 30% mieszkań jest wykorzystywanych na ten cel.
Nowe przepisy mają również zapewnić uczciwsze warunki w branży noclegowej. Obecnie:
- hotele podlegają rygorystycznym standardom i wysokim kosztom,
- właściciele krótkoterminowych najemców unikają tych samych wymogów,
- brakuje skutecznego nadzoru i egzekwowania przepisów.
Wprowadzenie centralnego rejestru pozwoli łatwiej monitorować sektor, ściągać podatki i egzekwować regulacje.
Kolejną ważną zmianą będzie zwiększenie jawności działalności. Obecnie brak jest wiarygodnych statystyk, co utrudnia ocenę skali zjawiska. Po wprowadzeniu reformy rząd zyska dostęp do pełniejszych danych, co umożliwi:
- skuteczniejszą politykę w obszarze mieszkalnictwa i turystyki,
- szybką identyfikację nieuczciwych wynajmujących.
Działania rządu wpisują się też w europejskie trendy – podobne regulacje już funkcjonują m.in. w Portugalii, Hiszpanii i Francji. Dostosowanie polskich zasad do unijnych standardów usprawni współpracę międzynarodową i zwiększy bezpieczeństwo osób korzystających z najmu w różnych krajach.
Jakie zmiany wprowadza Reforma rynku najmu krótkoterminowego 2026?
Planowana na 2026 rok reforma rynku najmu krótkoterminowego przyniesie znaczące przekształcenia w tym obszarze. Najem na krótszy okres zostanie zrównany pod względem prawnym z usługami hotelarskimi, co oznacza dla właścicieli mieszkań nowe, obowiązkowe czynności administracyjne.
Jednym z kluczowych elementów zmian będzie wprowadzenie rejestru, do którego trzeba będzie zgłaszać każdy lokal oferowany na wynajem krótkoterminowy. Dzięki temu państwo zyska skuteczniejsze narzędzia do kontrolowania i monitorowania tego segmentu rynku.
Samorządy lokalne uzyskają możliwość wyznaczania stref, gdzie wynajem krótkoterminowy nie będzie dozwolony. To rozwiązanie pozwoli władzom na reagowanie tam, gdzie wynajem tego typu utrudnia dostępność mieszkań dla stałych mieszkańców. W praktyce może to oznaczać zakaz najmu krótkoterminowego w newralgicznych częściach miast, zwłaszcza w popularnych rejonach turystycznych.
Nowe regulacje obejmują również obowiązek spełnienia wymogów sanitarnych i przeciwpożarowych takich jak w hotelach. Chodzi przede wszystkim o:
- sprawne instalacje przeciwpożarowe,
- odpowiednio oznaczone wyjścia ewakuacyjne,
- dostępność gaśnic,
- dobrze przygotowane drogi ewakuacyjne.
Dodatkowo przewidziano ujednolicenie standardów ochrony klientów. Osoby korzystające z najmu krótkoterminowego zyskają podobny poziom ochrony prawnej i komfortu pobytu, jaki obecnie mają klienci hoteli.
Platformy rezerwacyjne, takie jak Airbnb czy Booking.com, zostaną zobowiązane do:
- weryfikowania, czy oferowane nieruchomości widnieją w oficjalnym rejestrze,
- przestrzegania nowych zasad w zakresie przekazywania informacji o dokonanych rezerwacjach.
Za nieprzestrzeganie przepisów przewidziane są dotkliwe sankcje finansowe oraz kary administracyjne. Właściciele działający poza rejestrem bądź łamiący zasady muszą się liczyć z:
- wysokimi grzywnami,
- ryzykiem zakazu prowadzenia działalności.
Odpowiedzialność grozi również platformom pośredniczącym.
Wprowadzenie tych regulacji ma na celu uporządkowanie rynku, zapewnienie większego bezpieczeństwa gościom oraz stworzenie równych warunków konkurencji w branży noclegowej. Jednocześnie umożliwi lokalnym władzom skuteczniejsze kształtowanie polityki mieszkaniowej.
Kiedy obowiązkowa rejestracja apartamentów turystycznych stanie się obowiązkiem?
Obowiązek rejestracji apartamentów turystycznych zacznie obowiązywać od 1 stycznia 2026 roku. To ważny krok w kierunku uporządkowania branży najmu krótkoterminowego oraz dostosowania jej do standardów hotelowych. Właściciele nieruchomości oraz platformy rezerwacyjne mają czas na przygotowanie się do nadchodzących zmian.
Nowa rejestracja będzie częścią krajowego systemu ewidencji obiektów noclegowych, stworzonego na mocy ustawy o usługach hotelarskich. Każde mieszkanie wynajmowane na okres krótszy niż miesiąc będzie musiało zostać zgłoszone do centralnej bazy. Obowiązek ten dotyczy wszystkich oferujących apartamenty na wynajem krótkoterminowy.
Każdy lokal otrzyma unikalny numer identyfikacyjny, przypisywany podczas rejestracji. Numer ten będzie obowiązkowy w każdej ofercie, ponieważ potwierdzi legalność najmu.
Duże platformy internetowe, takie jak Airbnb czy Booking.com, będą zobowiązane do weryfikacji, czy zamieszczane nieruchomości są wpisane do rejestru. Od 2026 roku nie będzie możliwe legalne promowanie ofert bez wcześniejszej rejestracji.
Resort Rozwoju i Technologii pracuje nad funkcjonalnością systemu, aby proces rejestracji przebiegał szybko i bez wychodzenia z domu. Właściciele będą mogli dopełnić formalności przez specjalny serwis online, co uprości zarówno zgłoszenie apartamentu, jak i ewentualne kontrole.
Za brak wpisu do rejestru grożą dotkliwe kary finansowe – sięgające nawet 30 tysięcy złotych. Dodatkowo, osoby naruszające przepisy mogą zostać czasowo pozbawione możliwości prowadzenia działalności w zakresie wynajmu.
Stworzenie centralnej bazy apartamentów turystycznych ma na celu usprawnienie monitorowania najmu krótkoterminowego. Dzięki temu państwo uzyska pełniejsze dane o rynku oraz lepsze narzędzia do dbania o bezpieczeństwo i jakość świadczonych usług.
W jaki sposób centralny rejestr najmu krótkoterminowego wpłynie na kontrolę rynku?
Centralny rejestr najmu krótkoterminowego przyniesie prawdziwą rewolucję w nadzorze nad tym sektorem. Gromadząc szczegółowe informacje o liczbie, lokalizacji oraz standardzie wszystkich miejsc przeznaczonych na krótkoterminowy wynajem, państwowe instytucje zyskają narzędzie pozwalające na realne monitorowanie rynku. Pozwoli to nie tylko na sprawniejsze przeprowadzanie kontroli, ale też skuteczniejsze egzekwowanie obowiązujących przepisów.
Dotychczas spora część działalności w tej branży wymykała się oficjalnym statystykom i działała w sferze nieformalnej. Szacuje się, że takich obiektów jest w kraju około 100 tysięcy, choć dokładnych danych brakowało. Wprowadzenie rejestru umożliwi ich precyzyjną identyfikację, co stanowi krok milowy w porządkowaniu i kontrolowaniu tego segmentu gospodarki.
Ważnym zadaniem nowego systemu będzie potwierdzanie legalności prowadzonej działalności. Każdy zarejestrowany lokal otrzyma własny numer, świadczący o spełnieniu wymogów prawnych. Służby kontrolne w łatwy sposób sprawdzą, czy obiekt został zgłoszony i działa zgodnie z przepisami, a egzekwowanie zobowiązań podatkowych stanie się prostsze i szybsze.
Rejestr przełoży się również na przejrzystość współpracy pomiędzy właścicielami a serwisami rezerwacyjnymi. Takie platformy, jak Airbnb czy Booking.com, będą zobligowane do weryfikacji numerów rejestracyjnych przed publikacją ogłoszeń. W praktyce oznacza to, że oferty niespełniające wymagań zostaną automatycznie wykluczone, co wyeliminuje działalność poza oficjalnym obiegiem.
Dodatkowo system ma gromadzić i analizować dane statystyczne dotyczące branży. Dzięki temu administracja będzie mogła:
- ocenić, gdzie najem krótkoterminowy jest najpopularniejszy,
- lepiej zrozumieć jego wpływ na lokalny rynek mieszkań,
- sprawniej dostosowywać przepisy do aktualnych potrzeb.
Wspólna baza danych znacznie usprawni także współpracę pomiędzy różnymi służbami – od inspekcji sanitarnej, przez straż pożarną, po urzędy skarbowe. Umożliwi to szybsze reagowanie i poprawę standardów bezpieczeństwa w całym sektorze.
Samorządy zyskają dostęp do pełnych informacji o rynku najmu na swoim terenie, co pozwoli im precyzyjnie tworzyć lokalne regulacje i efektywniej kontrolować ich wpływ. Możliwość modyfikacji przepisów w odpowiedzi na realne potrzeby mieszkańców stanie się znacznie łatwiejsza.
Dla osób wybierających krótkoterminowy wynajem, nowy rejestr oznacza większe poczucie bezpieczeństwa oraz pewność, że wynajmowany lokal spełnia określone standardy. Numer rejestracyjny stanie się gwarancją jakości i przejrzystości oferty, ułatwiając świadomy wybór.
Również właściciele prowadzący działalność zgodnie z prawem odczują korzyści. Eliminacja nieuczciwej konkurencji usprawni funkcjonowanie rynku i stworzy równe warunki gry dla wszystkich podmiotów, dla których transparentność i legalność są priorytetem.
Jakie będą nowe obowiązki dla właścicieli mieszkań pod wynajem krótkoterminowy?
Już od 2026 roku właściciele mieszkań przeznaczonych na krótki wynajem staną przed licznymi nowymi zadaniami. Przepisy zaostrzają regulacje, które zyskają podobieństwo do standardów branży hotelowej, co wiąże się z dodatkowymi wymaganiami formalnymi.
Każda nieruchomość zostanie objęta obowiązkiem zgłoszenia do centralnej bazy. Po rejestracji właściciel otrzyma indywidualny numer identyfikacyjny, który będzie musiał umieścić we wszelkich ogłoszeniach i materiałach promocyjnych. Cała procedura będzie prowadzona za pomocą dedykowanej platformy internetowej, co skróci czas i ograniczy konieczność kontaktu z urzędami.
Nowelizacja skupia się również na bezpieczeństwie lokali, które muszą spełniać następujące wymagania:
- wyposażenie w czujniki dymu oraz tlenku węgla,
- posiadanie gaśnic,
- wyraźne oznaczenie dróg ewakuacyjnych,
- umożliwienie dostępu do instrukcji przeciwpożarowych widocznych dla gości,
- utrzymanie drożności wyjść awaryjnych.
Kolejnym obowiązkiem będzie systematyczny przegląd kluczowych instalacji oraz dokumentacja kontroli. Dotyczy to instalacji wodno-kanalizacyjnych i wentylacyjnych oraz dezynfekcji pomieszczeń.
Dbałość o higienę i czystość pozostanie pod ścisłym nadzorem, z wymogiem:
- stosowania profesjonalnych środków czystości,
- utrzymania wysokiego standardu pościeli i ręczników,
- zgodności ze standardami hotelowymi.
Prawo nakłada również obowiązek szczegółowej rejestracji osób korzystających z wynajmu. Przekazywanie tych danych odpowiednim służbom ułatwi kontrolę ruchu turystycznego i działania związane z bezpieczeństwem.
Właściciele będą zobowiązani do współpracy z platformami rezerwacyjnymi, co oznacza:
- regularną aktualizację informacji o lokalach,
- umieszczanie numeru rejestracyjnego,
- umożliwienie platformom weryfikacji przekazywanych danych,
- zapewnienie dostępu do informacji dla osób wynajmujących.
Lokalne przepisy umożliwią gminom wyznaczanie stref z ograniczeniami lub zakazem krótkoterminowego wynajmu, dlatego konieczne będzie śledzenie i przestrzeganie regulacji, by uniknąć wysokich sankcji.
Kary finansowe za nieprzestrzeganie wymagań mogą sięgać nawet 30 tysięcy złotych, szczególnie przy naruszaniu zasad bezpieczeństwa lub prowadzeniu działalności bez zgłoszenia. Wielokrotne naruszenia mogą skutkować czasowym lub całkowitym zakazem świadczenia usług.
Goście muszą mieć łatwy dostęp do wszystkich istotnych informacji:
- regulaminu,
- instrukcji korzystania z wyposażenia,
- danych kontaktowych do osoby odpowiedzialnej za lokal,
- dostępności materiałów w języku polskim oraz co najmniej jednym języku obcym.
Ważnym wymogiem stanie się wykupienie ubezpieczenia obejmującego:
- odpowiedzialność cywilną wobec korzystających z mieszkania,
- zabezpieczenie przed szkodami powstałymi w czasie pobytu gości.
Te zmiany wymagają od właścicieli lepszego przygotowania, spełniania nowych standardów oraz zapewnienia wygody i bezpieczeństwa osobom wynajmującym.
Jak nowe przepisy poprawią bezpieczeństwo gości?
Reforma rynku najmu krótkoterminowego, która wejdzie w życie w 2026 roku, znacząco podniesie poziom bezpieczeństwa osób korzystających z takich usług. Dotychczas branża ta funkcjonowała bez jednolitych zasad, co skutkowało różnorodnymi zagrożeniami dla wynajmujących. Nowe regulacje wprowadzają kompleksowy system ochrony, obejmujący zarówno fizyczne zabezpieczenia mieszkań, jak i lepszą ochronę prawną dla klientów.
Jedną z kluczowych zmian jest obowiązkowe wyposażenie lokali w zabezpieczenia przeciwpożarowe:
- certyfikowane czujniki dymu,
- detektory czadu,
- sprawne gaśnice z aktualnym przeglądem,
- czytelnie oznaczone drogi ewakuacyjne,
- widoczne instrukcje bezpieczeństwa.
Według statystyk, aż siedem na dziesięć wypadków w obiektach noclegowych wynika z niedostatecznych zabezpieczeń przeciwpożarowych – nowe przepisy wyrównają standardy bezpieczeństwa na całym rynku i pozwolą całkowicie wyeliminować takie ryzyko.
Regularne kontrole techniczne będą obowiązkowe:
- instalacje elektryczne będą sprawdzane co pięć lat,
- systemy gazowe oraz wentylację i klimatyzację raz w roku,
- instalacje wodno-kanalizacyjne co dwa lata.
Centralny rejestr najmu krótkoterminowego odgrywać będzie kluczową rolę w nadzorze standardów:
- każda nieruchomość otrzyma numer rejestracyjny,
- numer ten potwierdzi legalność działania i wykonanie wymaganych kontroli,
- goście będą mieli pewność, że lokal przeszedł wszystkie niezbędne sprawdzenia.
Normy higieniczne zostaną zharmonizowane z tymi obowiązującymi w hotelach:
- systematyczna dezynfekcja pomieszczeń,
- profesjonalne czyszczenie tekstyliów,
- stosowanie sprawdzonych środków czystości,
- utrzymanie wysokich standardów higieny w kuchniach i łazienkach.
Przed wdrożeniem tych wymogów tylko cztery lokale na dziesięć spełniały podstawowe normy – teraz niemal wszystkie będą dopasowane do nowych standardów.
Dodatkowym zabezpieczeniem będzie obowiązkowe ubezpieczenie odpowiedzialności cywilnej dla właścicieli:
- ochrona w razie szkody na zdrowiu spowodowanej przez zaniedbania,
- rekompensata za utratę lub uszkodzenie mienia z winy wynajmującego,
- ochrona w innych sytuacjach wynikających z niewystarczającego zabezpieczenia lokalu.
Aby wymusić przestrzeganie przepisów, przewidziano wysokie kary finansowe oraz sankcje administracyjne:
- grzywny sięgające nawet 30 tysięcy złotych,
- możliwość zakazu prowadzenia działalności w przypadku rażących naruszeń.
Platformy rezerwacyjne będą zobowiązane do weryfikacji aktualności numerów rejestracyjnych:
- zapewni to unikanie wynajmu lokali spoza systemu kontroli,
- znacznie zmniejszy ryzyko trafienia do obiektu niespełniającego norm.
Przejrzystość informacji dla gości zostanie znacznie poprawiona: właściciele będą musieli udostępnić pełne dane kontaktowe osoby opiekującej się lokalem, instrukcje korzystania ze sprzętu, jasne procedury postępowania na wypadek awarii oraz informacje o najbliższych placówkach medycznych.
Dzięki tym zmianom poziom ochrony gości w najmie krótkoterminowym zbliży się do standardów hotelowych, co stanowi znaczący krok naprzód na często nieuporządkowanym dotychczas rynku.
Jak Reforma rynku najmu wpływa na opłacalność inwestycji w mieszkania?
Planowana na 2026 rok zmiana przepisów dotyczących najmu krótkoterminowego istotnie odmieni realia inwestowania w mieszkania na wynajem. Nowe regulacje przyniosą zarówno wyzwania, jak i otworzą przed inwestorami świeże perspektywy.
Jednym z kluczowych elementów reformy będzie przekazanie samorządom prawa do tworzenia obszarów wykluczonych z najmu krótkoterminowego. Analizy Polskiego Instytutu Ekonomicznego wskazują, że w atrakcyjnych miastach turystycznych, takich jak Kraków czy Sopot, nawet 40% mieszkań przeznaczonych na wynajem może trafić do tych stref. Właściciele takich lokali będą zmuszeni poszukać nowych rozwiązań, a mieszkania zlokalizowane w centrum mogą generować mniejsze dochody.
Kolejne wyzwanie to konieczność poniesienia nakładów na dostosowanie nieruchomości do standardów przypisanych obiektom hotelowym. Specjaliści szacują, że modernizacja typowego, 50-metrowego mieszkania pod kątem norm bezpieczeństwa i higieny pochłonie od 15 do 25 tysięcy złotych. Ten wydatek szczególnie dotknie osoby dysponujące ograniczonym kapitałem, co spowoduje spadek marży z wynajmu.
Inwestorzy muszą się także liczyć z ryzykiem regulacyjnym, które do tej pory było mniej istotne. Częste zmiany przepisów wprowadzają niepewność, która może skutecznie odstraszać nowych graczy na rynku. Banki i instytucje finansowe również zaostrzają warunki finansowania, oczekując wyższego wynagrodzenia. Prognozy wskazują, że stopy kapitalizacji dla tego segmentu mogą wzrosnąć o 0,5 do 1 punktu procentowego w porównaniu z aktualnymi poziomami.
Nie można pominąć również pozytywnych aspektów reformy:
- proces profesjonalizacji branży przyczyni się do konsolidacji rynku, wypierając mniej przygotowanych graczy,
- firmy z silnym zapleczem finansowym i kompetencjami organizacyjnymi będą skuteczniej zarządzać dużym portfelem mieszkań,
- efekt skali stanie się dostępny dla większych podmiotów,
- nowe ujednolicone wymogi mogą wpłynąć na wzrost cen wynajmu o około 10–15% na wzór metropolii takich jak Barcelona czy Lizbona,
- coraz większe zainteresowanie wzbudzają segmenty aparthoteli i condohoteli, które spełniają planowane normy.
W minionym roku transakcje w segmencie aparthoteli i condohoteli wzrosły o 30% w porównaniu z rokiem poprzednim, co wyraźnie sygnalizuje przygotowanie rynku do nadchodzących zmian regulacyjnych.
Reforma zmienia również preferencje dotyczące lokalizacji inwestycji. W miejscach, gdzie centra miast zostaną objęte ograniczeniami, inwestorzy będą poszukiwać okazji na obrzeżach, gdzie regulacje będą mniej restrykcyjne. Może to sprzyjać rozwojowi nowych dzielnic turystycznych i biznesowych oraz rozszerzać atrakcyjność inwestycyjną poza tradycyjne lokalizacje.
Zmieniające się warunki wymuszą także większą elastyczność w prowadzeniu wynajmu. Właściciele będą coraz częściej łączyć najem krótkoterminowy z długoterminowym, reagując na lokalne warunki i sezonowe trendy. Elastyczne zarządzanie lokalami pozwoli lepiej kontrolować przepływy finansowe i minimalizować ryzyko biznesowe.
Sektor finansowy także się zmienia. Banki ostrożniej udzielają kredytów na mieszkania pod najem krótkoterminowy, wymagając większego wkładu własnego oraz precyzyjnych biznesplanów uwzględniających nowe przepisy. Według danych Związku Banków Polskich oczekiwany wkład własny wzrósł z 25% do 35%.
Reforma przeprowadzi naturalną selekcję na rynku. Utrzymają się najbardziej odporne na zmiany podmioty, które oferują profesjonalne podejście i odpowiednie zasoby. Dla wytrwałych, którzy pomyślnie przejdą przez okres dostosowań, perspektywy zysków w dłuższym terminie mogą być nawet korzystniejsze dzięki mniejszej konkurencji oraz wyższej jakości usług.
